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深圳写字楼新增供应量仍将高企?市场去化前景如何

2021年01月12日 09:30  来源:南方都市报

  1月7日,第一太平戴维斯发布《2020年深圳房地产市场回顾与展望》报告。疫情之下,公众所关注的写字楼空置、购物中心业态调整等现象是否如传言般严峻?未来商务、商业两大市场是否具有强有力的发展趋势?2020房地产市场在数据之下,有了全景与细节的描摹。

  写字楼

  空置率同比上升2.9个百分点,市场去化仍存压力

  据国际五大行之一的第一太平戴维斯发布《2020年深圳房地产市场回顾与展望》报告,深圳甲级写字楼年度净吸纳量同比下降13.0%,但从四季度数据来看,租赁需求积极复苏,季度净吸纳量环比上升两倍。未来写字楼市场仍旧持续高供应量,但湾区发展显现出强劲后势。

  市统计局去年11月份披露数据显示,前三季度深圳市地区生产总值19786.98亿元,同比增长2.6%,增速较上半年和一季度分别回升2.5和9.2个百分点。此外,另有一组关于企业的数据也值得关注:截至2020年10月,深圳企业累计有221.0万户,同比增长10.7%,增幅与疫情前相比有较为显著的回升,

  在城市经济运行延续稳定恢复的良好态势以及城市吸引力不减的背景之下,“总体而言,疫情对2020年写字楼市场存量扩张影响有限,全年录得14个项目交付,合计逾百万平方米,令总存量同比扩容13.8%至830.6万平方米。其中,南山区占全市年新增供应面积的68.3%,主要新增项目位于前海及科技园片区。”第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示。

  2020年第四季度,租赁需求积极复苏,全市季度净吸纳量环比上升2倍至27.6万平方米,为2020年的季度峰值。但全市年度净吸纳量同比下降13.0%至55.3万平方米,尽管如此,仍高于近十年均值24.5%。空置率方面,相较2020年前三个季度全市平均空置率持续环比上升,第四季度终迎来积极迹象,平均空置率环比下降1.8个百分点。然而,全年新增供应共计逾百万平方米,加之疫情带来的负面影响,全市空置率同比上升2.9个百分点,至27.9%。

  第一太平戴维斯表示,部分项目因疫情延缓入市计划,2021年内预计约有135.9万平方米甲级写字楼面积计划竣工交付,届时市场将同比扩容14.4%至966.6万平方米。持续高量供应将是未来常态,未来五年(2021-2025),预计年均新增供应量逾百万平方米。然而全球疫情仍在持续,加之2021年的高量供应将令本地市场去化压力倍增,空置率料将上升。但积极因素在于政策导向依然增加市场信心,深圳多行业发展机遇丰富,是企业设立华南新办公点的首选城市之一,自用买家也相对活跃。

  零售物业

  年度净吸纳量低至近十年均值1/3,业主租户战略调整

  谢靖宇表示,2020年,全市共有五个购物中心开业,截至年末,全市优质零售物业总存量同比扩容8.9%,达526.0万平方米。2020年上半年,市场租户呈现较大波动,餐饮、个人护理、亲子设施类业态承压较大;下半年,新旧品牌加速更替,尤其在是连锁餐饮品牌积极拓张,支撑餐饮业需求显著反弹;此外,时尚类和护肤品、化妆品及香水类业态迎来新面貌,年内录得多个中高端品牌扩张及首店开业,为消费市场注入新活力。

  2020年由于疫情的出现,年度净吸纳量降低至近十年均值约三分之一的水平,录得13.3万平方米。第四季内,随着新增供需平衡,全市平均空置率趋稳,环比微降0.2个百分点,多数子市场空置率均环比下降。但全年来看,疫情令经济不确定性增加,多数业主及租户因此陆续开展战略调整,全市平均空置率同比上升5.3个百分点,录得9.6%。

  截至第四季度末,全市平均租金为每平方米每月658.2元。但年内疫情暴发令部分业主经营承压,全市租金指数同比下降2.9%,其中核心商圈竞争加剧,租金同比均有下降,新兴商圈则由于以社区型零售项目为主,租金同比变化趋稳。

  谢靖宇透露,2021年,深圳预计有五个优质零售项目开业,将为市场带来约77.3万平方米新增供应。新增供应多位于亟待配套完善之区域,供应区域较均衡。深圳仍是国内外品牌扩张所青睐的目的地之一,租赁需求将维持增长。

  观点

  2020年第四季度,租赁需求积极复苏。从区域来看,南山区贡献全市净吸纳量69.7%。“主要归因于疫情中获新发展机遇的行业诸如科技、媒体、通讯、金融等在区内集中度高,同时得益于环境优势及项目优势,其他部分来自于其他行业的企业被吸引在区内选址进驻和设立新办公点。除罗湖外,其他区域的净吸纳量均呈下降态势。”

  ——第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇

  作者:黄璐 来源:南方都市报